일시적 1가구 2주택 비과세 요건 총정리 (양도세 면제기간 3년 연장)

일시적 1가구 2주택 비과세 요건 (양도세 면제기간 3년 연장)에 대한 내용을 자세히 정리해보도록 하겠습니다. 양도소득세 규정은 주택 시장 변화에 따라 변화가 많습니다. 특히 1세대 1주택, 일시적 1가구 2주택 비과세 요건도 수시로 개정돼 혼란이 많았는데요,

 

일시적 1가구 2주택 비과세 요건 총정리 (양도세 면제기간 3년 연장)

 

최근 주택가격 하락과 함께 다시 관련 규정들이 단순화되는 추세이긴 하지만 일시적 1가구 2주택 비과세 요건은 여전히 어렵고 복잡하게 느껴지는 것이 사실입니다. 양도세 면제기간 3년 연장 소식과 더불어 일시적 1가구 2주택 비과세 요건을 총정리해보도록 하겠습니다.

 

 

일시적 1가구 2주택 비과세 요건

 

1. 보유요건

 

일시적 1가구 2주택 비과세 요건

 

먼저 1주택자가 양도세 비과세를 적용받으려면 2년 이상 보유한 뒤에 팔아야 한다는 조건입니다. 2년도 지나지 않아 다른 주택으로 갈아타는 경우는 단기 보유 주택으로 판단하여 오히려 더 높은 양도세율을 적용하고 있는데요, 양도소득세 계산 시 보유기간 2년 미만은 60%, 1년 미만은 70% 세율로 양도소득세를 계산합니다.

 

더불어 구입한 지 2년이 넘지 않은 시점에서 갈아탈 집을 먼저 사고, 종전주택 보유기간이 2년을 넘기를 기다리면 되지 않느냐고 생각할 수도 있으나 반드시 종전주택을 취득한 날로부터 1년은 지난 후에 새 집을 사야 합니다. 일시적 1가구 2주택으로 인정받으려면 종전주택을 취득한 날로부터 '1년이 지난 후에 신규주택을 취득한 경우'만 해당되기 때문입니다.

 

2. 거주요건

 

일시적 1가구 2주택 비과세 요건

 

1주택자 또는 일시적 1가구 2주택자가 2년 이상 집을 보유하면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 다만, 취득 당시 조정대상지역의 주택은 2년 보유에 2년 거주요건이 추가되어, 2년 이상 보유하면서 2년 이상 거주도 해야 합니다.

 

조정대상지역 주택의 거주요건은 2017년 8월 3일부터 추가된 것으로 '2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택'을 파는 경우 '2년 이상 보유'하고 '2년 이상 거주'한 경우라야만 일시적 1가구 2주택 비과세 요건이 되니 참고하시기 바랍니다.

 

조정대상지역 판단 기준 : 취득일 당시를 기준으로 함.

 

예) 2017년 8월 4일에 조정대상지역인 서울 영등포구의 주택을 취득한 경우

 

2023년 1월 기준으로 해당 지역이 조정대상지역에서 해제되었으나 팔더라도 2년 거주요건을 따지게 됩니다. 즉, 취득 당시에 조정대상지역이었다가 양도 시점에 조정대상지역에서 해제되더라도 거주요건은 그대로 적용됩니다.

 

2년 거주요건은 보유하는 기간을 통산해서 따집니다. 총 보유기간 중 2년 이상만 거주하면 된다는 건데요, 만약 1년 거주하고, 임대를 놓다가 다시 1년 거주해서 2년을 채웠다면 거주요건을 갖춘 것이라 보면 됩니다.

 

3. 처분요건

 

일시적 1가구 2주택 비과세 요건

 

일시적 1가구 2주택 비과세 요건 중 핵심이라고 볼 수 있는 부분입니다. 1세대 1주택자라도 이사를 하거나 집을 갈아타는 경우 일시적으로 새로 산 집과 팔 집의 보유기간이 잠시 겹쳐 2주택자가 되는 경우인데요,

 

이 때 일시적 1가구 2주택 비과세 요건은 3년 내에만 종전주택을 처분하면 된다는 것입니다. 즉, 종전에 보유하던 주택을 팔 때 생기는 양도세를 1세대 1주택자처럼 비과세하게 됩니다.

 

 

기존에는 일시적 1가구 2주택이라 하더라도 조정대상지역 집을 팔고 조정대상지역의 집을 사는 경우는 종전 집을 ‘2년 내’에 팔아야 했지만, 조정대상지역 내에서 주택을 갈아타더라도 종전주택을 ‘3년 이내’에만 팔면 비과세를 받을 수 있도록 요건을 완화했습니다.

 

조정대상지역 내 처분요건 완화는 정부 정책발표일인 2023년 1월 12일 이후에 양도하는 주택부터 적용되며 현재 조정대상지역은 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 정도 밖에 남아 있지 않기 때문에 이 구역에서 주택을 갈아타는 경우가 아니라면 크게 달라질 것은 없습니다.

 

 

일시적 1가구2주택 양도세 면제 기간 3년

 

일시적 1가구 2주택 양도세 면제기간 3년

 

양도세 비과세 요건을 채운 1주택자가 기존 주택을 산지 1년이 지나 새로운 집을 사 일시적 2주택자가 된 경우 새 집을 산 날부터 3년 내 기존 집을 양도하면 비과세 혜택을 적용받는다는 내용입니다.

 

개정 전에는 새 집을 취득한 현재 기존 집과 새 집이 모두 조정대상지역에 있으면 2년 안에 기존 집을 양도해야 했습니다. 하지만 이번 개정을 통해 지역과 무관하게 처분 기한이 3년으로 연장된 것인데요,

 

 

집 1가구와 입주권을 보유한 집주인도 양도세 비과세 기한이 연장되어 입주권이 주택으로 완공된 후 3년 이내 기존 주택을 양도하고 새 집에 전입해 1년 이상 거주한다면 일시적 1가구 2주택 비과세 요건을 적용받을 수 있게 되었습니다. 개정 전에는 새 집이 지어진 후 2년 내 전입을 하고 기존 주택을 양도해야 했으나 기한이 3년으로 늘어난 셈입니다.

 

 

다만 입주권을 취득한 후 3년 이상 지나야 하는 점은 유의해야 할 필요가 있으며 각 사례별로 기본적인 1년 이상 경과 후 신규주택 취득, 2년 보유(거주)요건 등 이외의 요건 여부에 따라 비과세 적용 가능성이 달라질 수 있다는 점은 주의가 필요합니다.

 

 

1. 종전주택 + 입주권으로 취득한 신규주택(원조합원)

 

 

재개발·재건축 등의 사업으로 새집이 다 지어졌을 때 소유자가 원조합원인 경우에 해당합니다. 신축주택의 취득시기는 준공일이 아닌 철거 전 주택의 최초 취득일로 보기 때문에 오래전 취득했던 주택이 재건축으로 신축되더라도 새로운 취득으로 보지 않으며 따라서 비과세 적용이 불가능할 수 있습니다.

 

2. 종전주택 + 입주권으로 취득한 신규주택(승계조합원)

 

 

관리처분인가일 이후 입주권을 취득한 승계조합원이 이에 해당됩니다. 신축주택의 취득시기는 준공일(사용승인일)로 판단하는데요, 일시적 1가구 2주택 비과세 요건은 종전주택을 소유한 1가구가 신규주택을 취득한 경우에 적용되는 규정이기 때문에 신규주택을 최초에 입주권으로 취득했다면 일시적 일시적 1가구 2주택 비과세 요건이 적용되지 않습니다. 다만 해당 비과세 규정에 대해서는 별도의 판단이 필요할 수 있음을 알려드립니다.

 

3. 신규주택 입주권(A)를 보유한 상태에서 종전주택(B) 취득

 

일시적 1가구 2주택 양도세 면제기간 3년

 

입주권을 승계 취득한 상황에서 주택을 취득한 경우 입주권이 주택으로 완공된 이후 종전주택을 양도하면 일시적 1가구 2주택 비과세 요건이 적용되지 않습니다. 입주권을 보유한 상황에서 종전주택을 취득했기 때문인데요, 1주택을 보유한 1가구가 신규주택을 취득하는 경우에 해당하지 않는다고 보는 것입니다.

 

다만, 입주권이 없는 상황에서 종전주택을 취득한 경우에는 종전주택을 양도할 때 비과세가 적용될 수 있으며 입주권이 주택으로 완공된 상황에서 종전주택을 취득한 경우에는 입주권으로 완공된 집이 종전주택으로 봅니다. 만약 종전주택을 양도하면 일시적 1가구 2주택 비과세 요건이 적용될 수도 있으니 참고하시기 바랍니다.

 

 

지금까지 일시적 1가구 2주택 비과세 요건과 양도세 면제기간 3년 연장에 관한 내용을 살펴봤습니다. 일시적 1가구 2주택 비과세 요건의 취지는 1가구 1주택을 유지할 목적이지만 이사 등의 이유로 어쩔 수 없이 일정 기간동안 2주택이 되는 경우 비과세를 적용해주는 것이라고 볼 수 있습니다.

 

 

따라서 종전주택을 양도한 이후 1가구가 1주택을 소유해야 하며 동일가구원에게 양도하거나 부담부증여를 하는 경우엔 비과세가 적용되지 않는데요, 이와 더불어 1가구 2주택 비과세는 다른 2주택 비과세 특례와 중복 적용이 가능하므로 경우에 따라서는 3개의 1가구가 3가구의 주택을 보유하더라도 비과세가 가능한 경우가 있습니다. 아직 신규주택을 취득한지 3년이 넘지 않았고, 종전주택을 현재까지도 처분하지 않았다면, 일시적 1가구 2주택 비과세 요건이 될 수 있을지 날짜를 꼭 체크 해보시기 바랍니다.

 

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